부동산의 가격: 월세 합의 현재가치란 관점에서.

부동산의 가격을 이용기간 동안 월세 합의 현재가치로 평가하면 현재 서울 부동산 특히 주택 가격을 감당할 수 있는 이는 많지 않을 것이다. 특히 재건축 비용을 자산 가치 증가로 만회하기 힘들어지면서 내구 연한이 지난 아파트의 잔존 가치와 이용 가능 기간은 크게 감소하였고, 잔존가치가 0이라면 이로 인한 가치 저하 폭은 이자율(연 2~5%)에 따라 40~60%에 달한다. 물론 대지 지분과 재건축 조합 자격의 가격을 마냥 0은 아닐지라도 인구구조상 장기적으로 재건축 비용(부담금)이 늘면 늘었지 줄어든다고 보기는 어렵다. 국민은행의 자료를 보면 서울의 실질 아파트 가격은 08년 대비 약 7.5%의 조정을 거쳤으나, 이러한 측면에서 보면 아직 완전히 바닥을 다졌다고 보기는 어렵다. 재건축 제도의 변경, 일반분양분 수요 추이에 따라 재건축 비용은 변할 수 있으나, 투자용으로는 물론이고 실거주용 아파트의 구입 또한 매우 신중해야 할 필요가 있다.

팁으로 30년간 아파트가 버티고 재건축 비용(철거,건축,이주,재입주 모두 포함)이 새 아파트 구입 가격에 준한다고 가정할 경우, 30년치 월세의 현재 가치는 연 이율 5%에서는 월세의 192배, 2%에서는 월세의 274.2배이다. 역으로 말하자면 현재 가격을 저 숫자로 나누면 실제론 월세를 얼마 내면서 살고 있는 것인가에 대한 답이 나온다. 4.8억 수준일 경우, 30년간 매월 약 200만원 수준의 월세를 지불하는 것과 같은 지출이 되는 셈이다. 이는 대지 지분과 재건축 조합 자격의 가격을 고려하지 않았지만, 자신의 부담이 어느 정도인지에 대한 기준 정도는 될 것이다.

– 재건축까지의 기간이 짧아지는 노후 아파트의 경우엔 훨씬 더 가혹한 계산이 필요하다.

– 그런 면에서 재건축이 용이한 저층에 세대가 적은 연립 주택의 경우가 더 유리할 수도 있다.

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